Quels sont les critères d’affectation de votre local au patrimoine professionnel ?

Sommaire

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Le contexte juridique

L’entrepreneur individuel a deux patrimoines

Depuis le 15 mai 2022, les entrepreneurs individuels, c’est-à-dire les personnes qui exercent une activité professionnelle en leur nom propre, ont deux patrimoines distincts

  • un patrimoine professionnel 
  • un patrimoine personnel.

Cette séparation se fait sans formalité particulière ni aucune déclaration d’affectation.

Seul le patrimoine professionnel peut être saisi par les créanciers professionnels (fournisseurs, clients, URSSAF, …). La résidence principale du professionnel libéral est insaisissable par les créanciers professionnels.

Le patrimoine personnel sert uniquement à répondre de vos dettes personnelles (par exemple, le remboursement du crédit immobilier de votre résidence secondaire). 

Cette séparation des patrimoines a pour but de protéger les entrepreneurs individuels des aléas de leur activité économique.

Le critère d’utilité

La distinction entre patrimoine personnel et professionnel repose sur un critère a priori simple. 

Le code de commerce prévoit que le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel est constitué des biens, droits, obligations et sûretés dont il est titulaire, utiles à l’activité professionnelle indépendante (C. com., art. L. 526-22, al. 2).

Ce critère légal implique que tous les éléments utiles à l’activité libérale fassent obligatoirement partie du patrimoine professionnel, sans que le professionnel ne puisse y déroger.

Consistance du patrimoine professionnel

Un décret est venu préciser la notion d’utilité et les éléments susceptibles d’être inclus dans le patrimoine professionnel (Décret n° 2022-725 du 28 avril 2022 codifié à l’article R. 526-26 du code de commerce).

Il est prévu que les biens, droits, obligations et sûretés dont l’entrepreneur individuel est titulaire, utiles à l’activité professionnelle, s’entendent de ceux qui, par nature, par destination ou en fonction de leur objet, servent à cette activité.

Les biens affectés par nature

Une liste est donnée par la loi de biens qui peuvent appartenir au patrimoine professionnel :   

  • le droit de présentation de la clientèle d’un professionnel libéral, une charge ou un office ministériel ;
  • les biens meubles le matériel, l’outillage, les installations et biens spécifiques à l’exercice de la profession ;
    Sont visés ici des biens tels que la table de massage d’un kinésithérapeute, le matériel de radiologie, les véhicules spécialement aménagés (véhicules d’auto-école pour l’apprentissage de la conduite), le stock de médicaments d’un vétérinaire…

     

  • les biens incorporels servant à l’activité libérale (données relatives aux clients, brevets d’invention, licences, marques, dessins et modèles) et plus généralement les droits de propriété intellectuelle, le nom commercial et l’enseigne ;
  • la trésorerie professionnelle ;
    Sont visés : le fonds de caisse, toute somme en numéraire conservée sur le lieu d’exercice de l’activité professionnelle, les sommes inscrites sur les comptes bancaires professionnels et les sommes destinées à payer les dépenses courantes de l’activité libérale.

     

  • les biens immeubles servant à l’activité libérale.

Important : La loi précise que si le professionnel exerce son activité libérale dans sa résidence principale, la partie de celle-ci utilisée pour un usage professionnel fait partie du patrimoine professionnel (C. com., art. R 526-26, 3°).

La loi indique aussi que lorsque l’entrepreneur individuel est associé d’une société propriétaire du local professionnel, qu’elle donne en location à l’entrepreneur individuel, alors les parts sociales de cette société appartiennent au patrimoine professionnel.

Les autres biens utiles à l’exercice de l’activité libérale

Sans être “par nature” des biens professionnels, d’autres biens ou droits peuvent appartenir au patrimoine professionnel s’ils servent à l’activité libérale “par destination ou en fonction de leur objet”.

Cette notion n’a pas été clairement définie par la loi et résulte de l’appréciation des circonstances de fait. 

Exemples : Une chaise n’est pas par nature un bien professionnel, mais si elle est utilisée dans la salle d’attente d’un cabinet médical, elle le deviendra. De même, un véhicule utilisé pour les trajets domicile-travail ou pour effectuer des déplacements en clientèle présente indéniablement une utilité.

Présomptions issues de la comptabilité

Les professionnels libéraux sont astreints à la tenue d’une comptabilité. 

Leur patrimoine professionnel est présumé comprendre au moins l’ensemble des éléments enregistrés au titre des documents comptables. 

Ainsi les biens inscrits sur le registre des immobilisations appartiennent en principe au patrimoine professionnel.

Attention :  Cette présomption ne vaut toutefois que sous réserve que ces documents comptables « soient réguliers et sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l’entreprise » (C. com., art. R. 526-26).

Autrement dit, le patrimoine professionnel correspond en principe au patrimoine résultant de votre déclaration 2035 mais il peut être différent si vous avez par exemple omis d’inscrire un bien professionnel par nature sur le registre des immobilisations ou si vous avez pris fiscalement la décision de gestion de laisser dans le patrimoine privé un bien utile.

Quelles sont les règles au plan fiscal ?

Un professionnel libéral peut utiliser plusieurs types d’immeubles dans le cadre de son activité : 

  • un local à usage exclusivement professionnel (un local commercial, un cabinet, un local de stockage d’archives)
  • un local à usage mixte (professionnel et personnel)
  • un local nu ou aménagé
  • un terrain sur lequel il fait construire un bâtiment dans lequel il a vocation à exercer son activité professionnelle

L’affectation au patrimoine professionnel

Comme nous l’avons dit plus haut, au plan juridique, si l’immeuble est utile à l’exercice de l’activité libérale, il fera nécessairement partie du patrimoine professionnel et pourra être saisi par des créanciers. 

Néanmoins, au plan fiscal, les règles sont différentes (CGI, art. 93, 1 et art. 99). On distingue :

  • les biens affectés par nature au patrimoine professionnel qui doivent obligatoirement être inscrits sur le registre des immobilisations  ; 

Exemple : Il s’agit du droit de présentation de la clientèle, du matériel et de l’outillage spécifiques à la profession, des parts de SCM et de SCP, des valeurs mobilières acquises au moyen des fonds reçus en dépôt des clients…

Attention : Même en l’absence d’inscription sur le registre des immobilisations, ces biens font partie au plan fiscal du patrimoine professionnel.

  • et les biens non affectés par nature au patrimoine professionnel. Dans ce cas, vous avez le choix d’inscrire ou non ces biens sur le registre des immobilisations dès lors que vous les utilisez à titre professionnel.

Attention : Il vous est interdit d’inscrire un bien n’ayant aucun lien direct avec votre activité. 

L’Administration cite à titre d’exemple un logement qui serait acquis à titre de double résidence. Même si l’acquisition a été nécessité par les contraintes de la profession (telles que l’éloignement du domicile du lieu de travail), ce logement est exclusivement utilisé à titre privé et ne peut être inscrit à l’actif. Les charges qui le concernent (intérêts d’emprunt, taxe foncière) ne peuvent pas non plus être déduites du bénéfice imposable (BOI-BNC-BASE-40-60-30, 12 sept. 2012, § 80).

Les conséquences de l’inscription d’un local à l’actif professionnel

Lorsqu’un bien fait partie de l’actif professionnel, les produits et les charges qui le concernent sont pris en compte pour la détermination du bénéfice professionnel.

  • Les charges d’utilisation d’un local professionnel sont déductibles : eau, électricité, entretien, cotisation foncière des entreprises, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il s’agit de toutes les charges qui pourraient être répercutées sur un locataire si le local était loué.
  • Les charges de propriété relatives à un immeuble ne sont déductibles que si le local est inscrit à l’actif professionnel. Il s’agit notamment de l’amortissement, des frais d’acquisition du local, des intérêts d’emprunt, des grosses réparations, les primes d’assurances, la taxe foncière. 


En cas de revente de l’immeuble, le gain (ou la perte) sera soumis au régime des plus-values professionnelles.

Quels sont les avantages et inconvénients à inscrire un immeuble dans le patrimoine professionnel ?

Il existe divers avantages et inconvénients au plan fiscal à inscrire un local professionnel dans le patrimoine professionnel plutôt qu’à le conserver dans le patrimoine privé. 

Nous les avons synthétisés dans le tableau suivant : 

LOCAL PROFESSIONNEL

 

Patrimoine professionnel

Patrimoine privé

Amortissement de l’immeuble

Oui

Non

Charges d’utilisation

Déductibles du résultat BNC

Déductibles à hauteur de la quote-part professionnelle

Charges de propriété

Déductibles du résultat BNC

Non déductibles

Dépenses de grosses réparations

Immobilisables et amortissables

Déductibles de la plus-value en cas de revente

Intérêts d’emprunt

Déductibles du résultat BNC

Non déductibles (*)

Plus-value (PV)

Application du régime des plus-values professionnelles

1/ PV à court terme : application du barème progressif de l’impôt sur le revenu + cotisations sociales

2/ PV à long terme : taux de 19% + cotisations sociales

Application du régime des plus-values des particuliers :

Taux d’impôt : 19%

Prélèvement sociaux : 17,2%

Exonération de la plus-value (PV) 

Les PV à long terme sur immeubles peuvent être totalement exonérées au bout de 15 ans de détention (CGI, art. 151 septies B). 

Cette exonération se cumule notamment avec l’exonération des PME de l’article 151 septies (recettes annuelles <126.000 € HT)

Abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération au bout de 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux)

(CGI, art. 150 VC)

(*) Sauf location à soi-même du local professionnel. Dans ce cas, les charges d’utilisation sont déductibles du résultat BNC à hauteur de la quote-part d’utilisation professionnelle qui en sera faite. 

En contrepartie, le professionnel doit déclarer percevoir des “revenus fonciers” imposables à l’impôt sur le revenu (soit en micro-foncier, soit en régime réel).

Globalement, cette opération est neutre (déduction du revenu BNC / taxation en revenus fonciers) si ce n’est qu’elle permet de réduire le revenu BNC et donc les cotisations sociales dues à l’URSSAF et aux caisses de retraite.

CONCLUSION :

Au plan fiscal, l’inscription du local professionnel à l’actif professionnel permet d’optimiser votre revenu BNC, principalement grâce à la déduction des amortissements. En revanche, en cas de revente, le régime des plus-values professionnelles est en principe plus onéreux que celui dont bénéficient les particuliers, sauf à bénéficier de l’un des régimes d’exonération prévus pour les entreprises.

En effet, le coût de sortie d’un actif professionnel est important en raison de la soumission de la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu à hauteur des amortissements fiscalement déduits.

En tout état de cause, que l’immeuble reste ou non dans votre patrimoine privé, s’il est utilisé à des fins professionnelles, il fera partie de votre patrimoine professionnel au plan juridique et pourra être saisi par vos créanciers professionnels en cas de défaillance.

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